商业不动产REITs起步！ *** ：分阶段推进试点工作

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2025年12月31日， *** 发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。

记者了解到，自制度规则发布实施，市场主体可直接向 *** 、交易所申报相关材料， *** 将坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，在试点初期，严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。

“1+3+N”政策框架明确

根据商业不动产REITs制度体系安排， *** 初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国 *** 关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、1项通知、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。

本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。 

《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，一是完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；二是加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；三是进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制；四是健全全链条监管机制安排、压严压实市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。

REITs 配套业务规则修订主要体现在五方面。

一是适应性调整名称和表述。将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入规制范围，规范各门类REITs活动。

二是系统化完善REITs准入标准。明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs 作出针对性安排。合规性审核重点将聚焦于保障项目稳定运营和有效 *** 的核心法律文件，包括权属证书、关键合规手续等，进一步提升审核的针对性与适应性。

三是推动建立更为市场化的机制安排。研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收益率要求。严格规范回收资金用途，参照股票、公司债券监管要求，明确回收资金使用应符合国家宏观政策，遵守国家产业政策、外汇管理和有关法律法规规定，不得用于购置商品住宅用地。

四是支持REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月。

五是优化审核机制并强化发行监管。将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，提高审核效率。制定发布招募说明书编制指南，引导市场主体遵循REITs产品特性与市场规律编制募集文件，提升申报材料的标准化、规范化水平。同时，证券交易所将通过现场督导等方式，严把REITs发行上市准入关。

采取两类REITs并行的策略

“当前在我国推出商业不动产REITs，既契合当前宏观经济形势与市场各方需求，适配居民财富管理需要，又符合REITs发展规律，与国际惯例接轨，实属水到渠成。”业内人士表示，盘活存量商业不动产，有助于拉动消费和投资，带动增量，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式。

商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。

记者了解到，下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，增强REITs市场服务实体经济的广度与深度：一方面，基础设施领域REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续可以继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可以精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。两大领域REITs将发挥各自优势，协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。

后续不求多不求快，试点阶段稳健起步

根据监管安排， *** 将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环，促进高质量发展。

一是筛选优质项目，高标准稳起步。自制度规则发布实施，市场主体即可直接向 *** 、交易所申报。推进商业不动产REITs试点初期，稳中求进，不求多、不求快，坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。

二是压实中介机构把关责任。坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料 *** 、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护，发挥好市场“看门人”作用。同时，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。

三是防风险、强监管。坚持问题和风险导向，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。同时，持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为REITs 审核注册流程规范运行提供坚实保障。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督。

责编：杨喻程